Likwidacja użytkowania wieczystego

W skład pakietu zmian znajdujących się w ustawie z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2023 poz. 1463) wchodzi m. in. nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nowelizacja przyznająca dotychczasowym użytkownikom wieczystym prawo żądania sprzedaży nieruchomości jest kolejnym krokiem w procesie eliminacji instytucji użytkowania wieczystego z polskiego porządku prawnego. W ten sposób ustawodawca umożliwia przedsiębiorcom, ale też osobom fizycznym, spółdzielniom i wspólnotom mieszkaniowym uzyskanie na własność gruntów, które mają od wielu lat w użytkowaniu wieczystym. Rozwiązanie to służyć ma wyeliminowaniu obciążenia finansowego wynikającego z obowiązku ponoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste oraz niepewność wynikającą z terminowego charakteru tego prawa. Wzmocnienie praw do gruntu ma stanowić zachętę dla przedsiębiorców do podejmowania inicjatywy i działań na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste.

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że zasadą nie będzie uwłaszczenie z mocy prawa, jak przy reformie na gruntach mieszkaniowych, ale na wniosek.
Chociaż nowe przepisy są adresowane do szerokiego grona podmiotów, to żądanie sprzedaży nieruchomości nie będzie przysługiwało wszystkim obecnym użytkownikom wieczystym. Ograniczenia proponowane przez ustawodawcę będą miały charakter podmiotowy i przedmiotowy. Nowelizacja przewiduje również ograniczenie czasowe znajdujące zastosowanie do wszystkich nieruchomości i użytkowników wieczystych objętych nowymi przepisami.

Zgodnie z nowelizacją żądanie sprzedaży nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego nie przysługuje:
w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej,
jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 roku,
jeżeli użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste,
w odniesieniu do gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich w rozumieniu ustawy o portach i przystaniach morskich,
jeżeli grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego w rozumieniu ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych.
Brak możliwości uwłaszczenia dotyczy również gruntów Skarbu Państwa powierzonych:
Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa,
Agencji Mienia Wojskowego,
Lasom Państwowym,
parkom narodowym,
Wodom Polskim.

Na gruncie przepisów o likwidacji użytkowania wieczystego nie jest możliwe zawarcie umowy sprzedaży gruntu, wobec którego toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.
Oprócz ograniczeń dotyczących rodzaju nieruchomości czy statusu prawnego użytkowników wieczystych, ustawodawca zdecydował się wprowadzić dwunastomiesięczny termin na wystąpienie z żądaniem sprzedaży nieruchomości (licząc od dnia wejścia w życie nowelizacji).

W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:
w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – to 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży,
w przypadku rozłożenia ceny na raty – to 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, to właściwy organ ustali cenę przyjmując stawkę procentową zgodnie z zasadami ogólnymi ustalania stawek procentowych określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Nowelizacja weszła w życie z dniem 31 sierpnia 2023 r.

Pierwotnie tekst ukazał się w:
Nowiny Rzemieślnicze, nr 61/62