Czy można podzielić się nieruchomością?

Nieruchomości mogą być przedmiotem własności bądź współwłasności. Gdy są przedmiotem własności, czyli należą do jednej osoby albo do małżonków na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, to spór o nią może dotyczyć co najwyżej podziału majątku wspólnego. Gdy są przedmiotem współwłasności, to możliwość wystąpienia konfliktu jest większa.

Gdy strony nie mogą dojść do porozumienia w kwestii zniesienia współwłasności, mogą złożyć wniosek do sądu. Zgodnie z treścią art. 212 § 2 kodeksu cywilnego rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Opcja ta może okazać się najmniej korzystna dla obu stron. Nie dość, że postępowanie sądowe może trwać kilka lat, to proces sprzedaży może się przedłużać i przynieść niezadowalającą kwotę uzyskaną ze sprzedaży.

Inny rodzaj konfliktów związanych ze współwłasnością nieruchomości dotyczy podziału do korzystania z części wspólnych. W budynkach jednorodzinnych, w których wydzielone zostały lokale, nieruchomość wspólną stanowią zgodnie z art. 3 ustawy o własności lokali grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, zatem między innymi dach, elewacja, klatka schodowa, jeśli taka jest, a także działka, na której posadowiony jest budynek. Należy tu zaznaczyć, że udział w nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokalu i nie można nim osobno rozporządzać, a także że – zgodnie z powołanym wyżej art. 3 ustawy o własności lokali – dopóki trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej.

Podobna sytuacja ma miejsce, gdy z budynku nie można wydzielić samodzielnych lokali, na przykład gdy współwłaściciele korzystają z pomieszczeń, do których wejścia prowadzą ze wspólnego korytarza. W takich sytuacjach stronom pozostaje umowa o podział do korzystania (quoad usum). Pozwala on na uniknięcie lub rozwiązanie sporów na tle korzystania z rzeczy wspólnej, a także ponoszenia kosztów na jej utrzymanie.

Sądy coraz częściej kierują sprawy o zniesienie współwłasności lub podział do korzystania do mediacji. Mediacja znacznie ogranicza koszty i pozwala na zdecydowanie szybsze wypracowanie akceptowalnego rozwiązania.

Spory o zniesienie współwłasności, o korzystanie z części wspólnych i o dokonanie podziału do korzystania mogą trwać kilka, a nawet kilkanaście lat… Postępowanie przed sądem to może być kolejnych kilka lat, a ostateczne rozstrzygnięcie sądu może nie być zadowalające dla żadnej ze stron.

W dniu 28 maja 2014 r. Sąd Okręgowy w Świdnicy, II Wydział Cywilny Odwoławczy w sprawie o zniesienie współwłasności na skutek apelacji uczestników postępowania od postanowienia Sądu Rejonowego w Świdnicy z dnia 12 listopada 2013 r., sygn. akt I Ns 531/09 postanowił oddalić apelację. Postanowieniem, od którego złożono apelację, dokonano zniesienia współwłasności nieruchomości przez ustanowienie odrębnej własności dwóch lokali mieszkalnych, z określeniem udziałów w nieruchomości wspólnej, i przyznano prawo własności tych lokali na rzecz wnioskodawców i uczestników postępowania, a także zasądzono od uczestników na rzecz wnioskodawców 160 000 zł tytułem dopłaty. Sąd podkreślił, iż zniesienie współwłasności nieruchomości w zakresie znajdującego się na niej budynku może nastąpić przez jego fizyczny podział, ale tylko pionowo, albo też przez podział fizyczny w obszarze zajmowanym przez wyodrębnione samodzielne lokale. W rozpatrywanej sprawie zastosowano drugi ze sposobów, podkreślając, że wyodrębnieniu może podlegać nie tylko samodzielny lokal mieszkalny, lecz także lokal o innym przeznaczeniu – jak w tej sprawie – sklep. W apelacji uczestnicy postępowania wnieśli o zmianę zaskarżonego postanowienia i zniesienie współwłasności przy uwzględnieniu jak najbardziej zbliżonych udziałów stron lub jego uchylenie i przekazanie sprawy sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Sąd Okręgowy stwierdził, iż apelacja nie podlega uwzględnieniu i wskazał, że celem postępowania o zniesienie współwłasności jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy stanowiącej przedmiot współwłasności przez pozbawienie go cech wspólności; a podział fizyczny jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności, preferowanym przez ustawodawcę.

Oznacza to, że w sytuacji, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, powinien on brać pod uwagę przede wszystkim ten sposób wyjścia z niepodzielności, chyba że nie są nim zainteresowani sami współwłaściciele – taka sytuacja w rozpatrywanej sprawie nie miała miejsca. Sąd stwierdził, że dążenie do tego, aby wysokość udziałów współwłaścicieli była zbliżona, prowadziłoby w realiach sprawy do zmiany charakteru lokalu mieszkalnego skarżących przez jego znaczne zmniejszenie i przyznanie części pomieszczeń wnioskodawcom, co w konsekwencji uniemożliwiałoby dokonanie zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali, którego celem jest przecież całkowite oddzielenie od siebie dotychczasowych współwłaścicieli.

Sygnatura akt opisanej wyżej sprawy wskazuje, że pozew został złożony w 2009 r., postanowienie w pierwszej instancji zostało wydane po 4 latach, postępowanie odwoławcze to kolejny rok! Koszty biegłych mogły wynieść nawet do 10.000 zł. Mimo wydania przez Sąd postanowienia o zniesieniu współwłasności, strony dalej funkcjonowały obok siebie. Proces zapewne nie poprawił ich relacji, o ile nie pogorszył. Kosztów, stresu i nerwów można było uniknąć. I ułożyć relacje, aby były chociaż poprawne, w mediacji.

Mediacja jest alternatywną dla sądu metodą rozwiązywania sporów – rozwiązywania, a nie rozstrzygania.
Z mediacji obie strony wychodzą „wygrane”, bo wspólnie wypracowały rozwiązanie, a nie dostały rozstrzygnięcie narzucone przez sąd.
Mediacja jest dobrowolna – strony mogą nie wyrazić zgody na mediację, jak również w każdej chwili mogą z niej zrezygnować.
Mediator nie narzuca rozwiązań, nie ocenia propozycji stron ani nie staje po żadnej ze stron – jest bezstronny i neutralny.
Mediacja jest poufna – mediator i strony są związane tajemnicą; mediator nie może być przesłuchany przez sąd co do faktów i okoliczności, o których dowiedział się w trakcie mediacji.
Mediacja jest procesem niesformalizowanym – można o nią wnioskować na każdym etapie postępowania sądowego, a także przed skierowaniem sprawy na drogę sądową, w każdej chwili można z niej zrezygnować, jak również wrócić do niej, z tym że w przypadku mediacji ze skierowania sądu winno to nastąpić przed wydaniem orzeczenia końcowego.

mgr inż. Monika Hernik-Oko
prawnik, mediator, Członek Zarządu Stowarzyszenia #wartomediować
tel. 661 860 393
www.wartomediowac.pl
39 mediatorów w całej Polsce: www.wartomediowac.pl/znajdz-mediatora/